La decisión más importante sobre la ética del terreno en Rancho de las Estrellas no fue qué construir, sino qué dejar en paz.
Cincuenta hectáreas en la costa del Pacífico de Oaxaca, junto al Parque Nacional Lagunas de Chacahua, con una laguna de un lado y un camino que atraviesa la selva seca del otro. La respuesta habitual de un desarrollador es preguntar cuántos lotes caben. Yo pregunté otra cosa: ¿qué tan poco podemos construir y aun así crear algo real?
Nuestra respuesta, que hemos mantenido, es conservar abierto el setenta por ciento. Sin estructuras, sin desmontar para construir ni abrir caminos por la zona de conservación. El terreno se mantiene como bosque, áreas de cultivo, senderos y amortiguamiento ecológico. El treinta por ciento desarrollable contiene lotes residenciales, infraestructura, espacios compartidos, centro de retiros y escuela. Ahí vive el proyecto humano. El resto pertenece a algo más antiguo y grande que nosotros.
Lo que realmente contienen las cifras
Quiero concretar qué significa un treinta por ciento construible, porque puede sonar a restricción sin transmitir su escala.
El treinta por ciento de cincuenta hectáreas son quince hectáreas. Suficiente para una comunidad residencial bien pensada: lotes con privacidad real y distancia entre sí, caminos de acceso, espacios de encuentro, el YogaMala centro de retiros, Nandia escuela en la naturaleza y la infraestructura que lo hace funcionar: agua, electricidad y una red básica de caminos.
Los edificios no estarán apretados. Los lotes son amplios y las distancias permiten respirar al paisaje. Cuando te paras en el centro del terreno, lo que ves son principalmente árboles.
El setenta por ciento abierto no está vacío. Incluye el bosque de alimentos de Boaz Agmon: frutales, fijadoras de nitrógeno, plantas de sotobosque y coberturas diseñadas para alimentar mientras restauran la biología del suelo y el dosel. Incluye reforestación con especies nativas reducidas por desmontes anteriores, senderos que conectan viviendas, laguna y franja de manglar, y el área reservada para un futuro observatorio, lo bastante alejada de las construcciones para mantener un cielo realmente oscuro.
La lógica de construir más
Quiero reconocer la presión que empuja al otro lado.
La lógica habitual del desarrollador, que no es absurda, dice que el valor de la tierra se libera al subdividirla. Más lotes, compradores e ingresos, y con ellos mejor infraestructura, personas y resiliencia. Una versión del Rancho tendría cuarenta o cincuenta lotes, caminos nivelados, vegetación baja retirada para abrir vistas y precios acordes. El modelo financiero habría funcionado.
Elegimos otra cuenta. Treinta lotes en un terreno todavía silvestre valen más, para compradores, ecosistema y finanzas a largo plazo, que cincuenta en un terreno simplificado a fraccionamiento. Una comunidad con relación genuina con el espacio abierto lo cuidará mejor que quienes compraron pensando solo en su parcela.
También dice que, con el cambio climático, el suelo desmontado es un pasivo. El bosque que mantenemos modera el microclima, recarga el acuífero de nuestros pozos, sombrea senderos y permite el movimiento de fauna entre parque y terreno. No son amenidades de un complejo vacacional. Son condiciones para vivir aquí bien durante mucho tiempo.
Cómo se sentiría este lugar si hubiéramos construido distinto
He imaginado el setenta por ciento construido: caminos cruzando el bosque actual, lotes marcados y nivelados, vegetación retirada para cierta idea de orden. El cielo aún oscuro por un tiempo, al menos. La laguna todavía cerca.
Pero la llegada se sentiría distinta. Desaparecería la sensación de entrar a un lugar que sigue siendo principalmente él mismo, donde el proyecto humano es modesto frente a la tierra. Lo que detiene a la gente en su primera caminata no son nuestros edificios, sino el espacio entre ellos, el dosel y el sonido del bosque haciendo lo suyo.
El terreno abierto hace que la parte residencial se sienta como un regalo y no como un producto.
La apuesta a largo plazo
Hay un argumento que me convence más conforme envejece el proyecto.
Los terrenos con ecología intacta, bosque conectado, suelo vivo y fauna que los usa, escasean en Oaxaca y en todas partes. Los fraccionamientos desmontados que parecían buenas inversiones hace una década son caros de mantener, ecológicamente simplificados hasta volverse desagradables y más expuestos a las presiones climáticas que moderan los ecosistemas intactos.
Un terreno conservado cerca de su condición propia, en un paisaje protegido junto a uno de los sistemas lagunares mejor preservados de México, es otro tipo de patrimonio. No tan fácil de vender como un lote de desarrollo, pero duradero de una forma que los fraccionamientos desmontados no son.
Apostamos a que el valor del lugar, para sus habitantes y para el mundo que se beneficia de su función ecológica, crezca con el tiempo en vez de depreciarse. El setenta por ciento que dejamos sin construir es la base de esa apuesta.
Si quieres entender cómo el treinta por ciento construible se traduce en lotes y posibilidades reales, la página de construcción y la página Hazlo tuyo lo explica en detalle. Y si quieres comprender la visión completa, por qué la ética de la tierra es central y no separada de la comunidad, la página de visión es el espacio para esa conversación.
La tierra está haciendo su trabajo. Intentamos interrumpirla solo lo necesario.